پروژه چند واحدیها به دلیل تراکم بالای جمعیتی، اشتراک تأسیسات و فضاهای مشاع، دارای حساسیت ویژهای در حوزه ایمنی و پایداری هستند. مهندسین مشاور به عنوان بازوی فکری و نظارتی کارفرمایان، نقشی کلیدی در تضمین رعایت تمامی ابعاد ایمنی از مرحله طراحی تا بهرهبرداری ایفا میکنند.
در سالهای اخیر، مقررات ملی ساختمان با رویکردی جامعنگر، علاوه بر مباحث فنی متداول (سازه، تأسیسات، عایقبندی و …)، به موضوع «تأمین امنیت جانی و مالی ساکنان» نیز ورود جدی پیدا کرده است. الحاق پیوست ۴۹ صفحهای تحت عنوان «ضوابط حفاظتی-انتظامی ساختمانها» به مبحث چهارم، نقطه عطفی در این زمینه محسوب میشود.
فهرست عناوین مهم مقاله
امروزه با افزایش ساختوسازهای انبوهسازی و بلندمرتبهسازی، موضوع ایمنی و پایداری از جنبههای صرفاً سازهای فراتر رفته و به ابعاد حفاظتی، انتظامی و مدیریت بحران نیز تسری یافته است.
در این مقاله، ضمن مرور اصول بنیادین پایداری در پروژههای چندواحدی، به بررسی دقیق ضوابط جدید الحاقی به مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان تحت عنوان «ضوابط حفاظتی-انتظامی ساختمانها» میپردازیم و راهکارهای اجرایی برای تطبیق پروژهها با این الزامات ارائه میدهیم.
اصول پایداری در پروژههای چندواحدی
پایداری در یک پروژه چندواحدی را نباید صرفاً به مقاومت سازه در برابر زلزله و بارهای ثقلی محدود کرد. پایداری در مفهوم جامع، شامل موارد زیر است:
… پایداری سازهای
رعایت دقیق مبحث ششم و نهم مقررات ملی، کنترل نشستهای نامتقارن، طراحی اتصالات مقاوم و استفاده از مصالح استاندارد.
… پایداری تأسیسات و تجهیزات
ایمنی تأسیسات مکانیکی و الکتریکی شامل سیستمهای اطفای حریق، دیزل ژنراتور اضطراری، و سیستمهای اعلام و اطفا.
… پایداری حفاظتی
ایجاد زیرساختهای فیزیکی و الکترونیکی برای جلوگیری از مخاطرات انسانی (سرقت، نفوذ و تخریب).
… پایداری رفت و آمد و امدادرسانی
تضمین دسترسی آسان خودروهای امدادی (آتشنشانی و آمبولانس) و مسیرهای خروج اضطراری برای ساکنین.
بررسی دقیق ضوابط حفاظتی-انتظامی جدید
وزارت راه و شهرسازی با همکاری فرماندهی انتظامی کشور (فراجا)، تکالیف جدیدی را برای سازندگان ساختمانهای جدید، به ویژه پروژههای چندواحدی، تعیین کرده است. این ضوابط برای اخذ پایانکار، الزامآور بوده و عدم رعایت آنها مانع از صدور گواهی عدم خلاف خواهد شد.
در ادامه، مهمترین این الزامات را که مهندسین مشاور باید در طراحی و نظارت بر اجرای آنها دقت ویژه داشته باشند، مرور میکنیم:
۱_ الزامات دوربین مداربسته (CCTV): نصب دوربینها دیگر یک گزینه اختیاری یا تجملاتی نیست، بلکه جزء ضروری ساختمان محسوب میشود و مکانهای اجباری نصب ورودی اصلی ساختمان، موتورخانه، آسانسورها، انباریهای مشاع، ورودی و خروجی راهپلههای فضاهای مشاعات ساختمان است. در این شرایط تکلیف مهندس مشاور جانمایی این تجهیزات در نقشههای معماری و تأسیسات برقی، و اطمینان از خرید تجهیزات از مراکز دارای مجوز از فراجا.
۲_ الزامات حفاظ فیزیکی (نردهها و پنجرهها) :طراحی نردههایی که ضمن رعایت مسائل حفاظتی، با نما و معماری ساختمان هماهنگ بوده و استانداردهای ایمنی (فاصله نردهها) را رعایت کنند. و همچنین در شرایطی که ساختمان فاصله کمی با درخت یا تیر برق دارد، تمامی پنجرههای کلیه طبقات باید به نرده مجهز شوند. و دیگر اینکه بالکنها و پنجرههای طبقات همکف و اول باید مجهز به نرده آهنی استاندارد باشند.
۳_ اصل همجواری (جلوگیری از نفوذ از بام و بالکن): ساختمانها باید به گونهای طراحی شوند که امکان تردد و رفتوآمد از بام و بالکن یک ساختمان به ساختمان مجاور سلب شود.
مهندسین مشاور باید در طراحی حجمی و جانمایی پلهها و راهروهای پشت بام، این اصل را مدنظر قرار دهند تا از همسطحسازی غیراصولی بامها جلوگیری شود.
۴_ دیوار حیاط و پارکینگ: ارتفاع دیوار حیاط حداقل ۳.۲ متر تعیین شده است که نسبت به گذشته افزایش قابل توجهی دارد.
تأمین یک پارکینگ به ازای هر واحد مسکونی همچنان الزامی است و به عنوان یک الزام حفاظتی-انتظامی قید شده است.
۵_ الزامات خاص مجتمعهای بالای ۲۰ واحد: مجتمعهای بالای ۲۰ واحد مسکونی الزاماً باید دارای نگهبان باشند.
سازنده (طراح) موظف است در فضای مشاعات ساختمان، مکانی متناسب برای استقرار نگهبان و کنترلهای امنیتی پیشبینی کند.
۶_ قرائت کنتور از بیرون: کنتورهای برق، آب و گاز باید در محلی نصب شوند که امکان رویت شمارشگر از بیرون ساختمان فراهم باشد تا نیاز به ورود مأموران به داخل ساختمان برای قرائت ماهانه وجود نداشته باشد.
تأثیر ضوابط جدید بر پروژههای چندواحدی
ضوابط جدید حفاظتی، اگرچه هزینه و پیچیدگی پروژه را افزایش میدهند، اما فرصتی برای ارتقای کیفیت و ارزش افزوده ساختمان ایجاد کردهاند. در این بخش، تأثیر این الزامات بر ابعاد فنی، مالی و نظارتی پروژههای چندواحدی را بررسی میکنیم.
— چالشها: افزایش هزینههای ساخت و پیچیدگیهای اجرایی از جمله چالشهای اصلی این ضوابط است. همچنین احتمال شکلگیری بازار انحصاری برای تأمین تجهیزات دارای تأییدیه فراجا، نیازمند مدیریت هزینه توسط کارفرما خواهد بود.
— فرصتها: رعایت این موارد، کیفیت نهایی پروژه را به شدت افزایش داده و ارزش افزوده قابل توجهی برای سرمایهگذاری ایجاد میکند. ساختمانی که از ابتدا با این الزامات طراحی و ساخته شود، در فرآیند اخذ پایانکار با مشکل مواجه نخواهد شد و امنیت سرمایهگذاری ساکنین را تضمین میکند.
جمعبندی و توصیههای اجرایی
مهندسین مشاور آرمان بنای اشراق، به عنوان متولیان طراحی و نظارت، باید رویکردی پیشگیرانه در قبال ضوابط جدید داشته باشند:
- گنجاندن در اسناد مناقصه: کلیه الزامات حفاظتی-انتظامی باید به عنوان آیتمهای مشخص در صورتمساحتها و اسناد مناقصه پیمانکاران درج شود.
- هماهنگی با ناظرین: اطمینان از اینکه مهندسین ناظر (نظارت عالیه و کاردان) بر نصب صحیح تجهیزات نظارت کامل داشته باشند و گواهی تأیید شرایط حفاظتی را امضا کنند.
- بروزرسانی دانش فنی: آشنایی کامل تیم طراحی با مشخصات فنی دوربینهای استاندارد، نوع نردههای مجاز و استانداردهای ایمنی الکتریکی.
- آموزش به کارفرما: توجیه کارفرمایان در مورد اهمیت این سرمایهگذاریهای اولیه که از هزینههای سنگینتر اصلاحات در آینده جلوگیری میکند.
پروژههای چندواحدی امروز دیگر صرفاً یک واحد مسکونی نیستند؛ بلکه یک مجتمع زیستی محسوب میشوند که پایداری آنها در گرو تأمین همزمان ایمنی سازه، تأسیسات و امنیت انسانی است. گروه مهندسین مشاور آرمان بنای اشراق با اتکا به دانش روز و تعهد به کیفیت، آماده ارائه خدمات جامع در این حوزه است.
آیا برای نصب دوربین در مشاعات ساختمان نیاز به رضایت همه ساکنان است؟
بله، نصب دوربین در فضاهای مشاع مانند راهپله، پارکینگ و حیاط نیاز به تأیید کتبی ساکنان دارد. در صورت مخالفت یکی از واحدها، باید از مراجع قانونی مجوز رسمی دریافت شود .
مجتمعهای بالای ۲۰ واحد چه الزامات ویژهای دارند؟
این مجتمعها باید دارای نگهبان باشند و محل استقرار نگهبان در فضای مشاعات پیشبینی شود. همچنین تأمین یک پارکینگ به ازای هر واحد مسکونی الزامی است .
آیا کارفرما میتواند کارگران را خارج از ساعت عادی کار بگمارد؟
خیر، مگر با تأمین روشنایی کافی و امکانات ارتباطی. کار در شب (بین ۲۲ تا ۶ بامداد) نیاز به شرایط ویژه دارد.
آیا پخت قیر در کارگاه مجاز است؟
بله، اما با رعایت نکات ایمنی: بشکههای قیر باید ابتدا از قسمت فوقانی ذوب شوند، بشکه کاملاً باز باشد و کارگران از دستکش مخصوص استفاده کنند. بالا بردن قیر توسط کارگران ممنوع است.
